Crédit immobilier freelance : le guide complet

Obtenir un crédit immobilier en freelance, c'est possible — mais les banques sont plus exigeantes. Voici comment maximiser vos chances.

Pourquoi c'est plus difficile en freelance ?

Les banques adorent les CDI (revenus stables, prévisibles). En freelance, vos revenus varient — ce qui inquiète les établissements prêteurs.

Les 3 freins des banques :

1. Revenus variables (CA de 3 000 à 15 000 €/mois)
2. Absence de bulletins de paie (sauf SASU)
3. Risque d'arrêt d'activité (pas de CDI = pas de stabilité perçue)

Les documents obligatoires

Pour un dossier freelance solide, préparez :

Documents comptables (3 dernières années)

✅ Bilans comptables (SASU/EURL) ou déclarations 2035/2031 (EI/micro)
✅ Liasses fiscales complètes
✅ Avis d'imposition (revenus N, N-1, N-2)
✅ Kbis de moins de 3 mois

Documents bancaires

✅ Relevés bancaires pro (6 derniers mois)
✅ Relevés bancaires perso (3 derniers mois)
✅ Justificatif d'apport personnel (épargne, donation, vente précédente)

Documents activité

✅ Attestation expert-comptable (revenu moyen 3 ans)
✅ Bulletins de paie (si SASU avec salaire)
✅ Justificatifs de missions (contrats signés, en cours, pipeline)

Comment les banques calculent vos revenus ?

Les banques calculent votre revenu de référence selon votre statut.

En micro-entreprise

Formule :

Revenu = (CA N + CA N-1 + CA N-2) ÷ 3 - Abattement forfaitaire

Exemple :

• CA N : 50 000 €
• CA N-1 : 45 000 €
• CA N-2 : 40 000 €
• CA moyen : 45 000 €
• Abattement 34 % (services BNC) : -15 300 €
• Revenu retenu : 29 700 €

En SASU avec salaire

Formule :

Revenu = Salaire net moyen des 3 dernières années

Exemple :

• Salaire net N : 36 000 €
• Salaire net N-1 : 30 000 €
• Salaire net N-2 : 24 000 €
• Revenu retenu : 30 000 €

En EURL ou SASU avec dividendes

Formule :

Revenu = (Rémunération nette + Dividendes nets) moyens 3 ans

Exemple :

• Rémunération nette moyenne : 25 000 €/an
• Dividendes nets moyens : 10 000 €/an
• Revenu retenu : 35 000 €

Calcul capacité d'emprunt :

Mensualité max = Revenu × 30 %

Exemple :

• Revenu retenu : 3 000 €/mois
• Mensualité max : 3 000 × 30 % = 900 €/mois
• Sur 20 ans (240 mois), taux 3,5 % → capacité d'emprunt : ~155 000 €

Les 7 astuces pour maximiser vos chances

1. Attendre 3 ans d'ancienneté

La règle des banques : 3 ans d'activité minimum. En dessous, votre dossier sera refusé 9 fois sur 10.

Exception : si vous avez un gros apport (> 30 %), certaines banques acceptent dès 2 ans.

2. Stabiliser vos revenus

Les banques aiment la régularité. Évitez les variations brutales de CA.

Mauvais signal :

• Année 1 : 80 000 €
• Année 2 : 40 000 €
• Année 3 : 90 000 €

→ CA instable = risque élevé.

Bon signal :

• Année 1 : 50 000 €
• Année 2 : 55 000 €
• Année 3 : 60 000 €

→ Croissance régulière = sérieux.

3. Optimiser votre rémunération (SASU)

En SASU, privilégiez un salaire stable plutôt que des dividendes variables.

Pourquoi ?

• Les banques préfèrent les bulletins de paie (= revenus réguliers)
• Les dividendes sont perçus comme "aléatoires"

Stratégie : Versez-vous 2 500 - 3 000 € net/mois de salaire pendant au moins 6 mois avant de demander le crédit.

4. Augmenter votre apport

L'apport personnel est crucial en freelance. Plus il est élevé, plus la banque est rassurée.

5. Soigner votre taux d'endettement

Avant de demander un crédit immobilier, soldez vos crédits conso (voiture, travaux, etc.).

Exemple :

• Revenu : 3 000 €/mois
• Crédit voiture : 300 €/mois

→ Capacité d'emprunt immobilier : (3 000 × 30 %) - 300 = 600 €/mois (au lieu de 900 €)

6. Multiplier les banques

Ne déposez jamais un seul dossier. Contactez 5 à 8 banques simultanément.

Pourquoi ?

• Chaque banque a ses propres critères (certaines sont plus ouvertes aux indépendants)
• Vous créez de la concurrence (baisse des taux)

Banques ouvertes aux freelances :

• Boursorama
• Fortuneo
• Hello Bank
• Banques mutualistes (Crédit Mutuel, Caisse d'Épargne)
• Banques régionales

7. Passer par un courtier

Un courtier en crédit immobilier connaît les banques qui acceptent les freelances.

Avantages :

• ✅ Accès à des banques que vous n'auriez pas contactées
• ✅ Montage de dossier optimisé
• ✅ Négociation des taux et conditions

Coût : 1 à 2 % du montant emprunté (mais rentabilisé par le taux obtenu).

Les erreurs qui font refuser votre dossier

Erreur 1 : Demander trop tôt (< 3 ans d'activité)

Attendez 3 ans. Un refus reste dans votre historique bancaire.

Erreur 2 : Revenus trop variables

Si votre CA varie de 30 000 à 90 000 € d'une année à l'autre, la banque refuse.

Erreur 3 : Pas d'apport

Impossible d'obtenir un crédit freelance sans apport. Minimum 10 %, idéalement 20-30 %.

Erreur 4 : Compte bancaire dans le rouge

Les banques regardent vos relevés bancaires. Si vous êtes régulièrement à découvert → refus.

Erreur 5 : Ne pas avoir de bulletins de paie (SASU)

En SASU, les bulletins de paie rassurent. Versez-vous un salaire régulier avant de demander le crédit.

SASU, EURL ou micro : quel statut privilégier ?

SASU : le meilleur statut pour emprunter

Avantages :

• ✅ Bulletins de paie (= revenus réguliers)
• ✅ Bilans comptables (= crédibilité)
• ✅ Trésorerie visible (= stabilité)

Stratégie : versez-vous un salaire stable pendant 12 mois avant la demande.

EURL : acceptable

Avantages :

• ✅ Bilans comptables
• ✅ Revenus réguliers (rémunération de gérance)

Inconvénient :

• ⚠️ Pas de bulletins de paie (les banques préfèrent les bulletins)

Micro-entreprise : plus difficile

Inconvénients :

• ❌ Pas de bilans (juste déclarations de CA)
• ❌ Revenus variables (CA fluctuant)
• ❌ Moins de crédibilité

Stratégie : passez en société avant de demander le crédit (et attendez 2-3 ans).

Checklist dossier crédit immobilier

✅ Ancienneté ≥ 3 ans
✅ CA stable ou en croissance
✅ Bilans comptables N, N-1, N-2
✅ Avis d'imposition N, N-1, N-2
✅ Attestation expert-comptable (revenus moyens)
✅ Bulletins de paie (si SASU)
✅ Apport ≥ 20 %
✅ Taux d'endettement < 30 %
✅ Comptes bancaires sains (pas de découvert)
✅ Aucun crédit conso en cours

Conclusion

Obtenir un crédit immobilier en freelance, c'est possible — mais ça demande de la préparation.

Les 3 règles d'or :

1. 3 ans d'ancienneté minimum
2. Revenus stables (CA régulier, pas de variations brutales)
3. Apport ≥ 20 %

Si vous cochez ces 3 cases + les documents comptables en ordre, vos chances sont bonnes.

Pour aller plus loin :

• Trésorerie freelance
• Rémunération dirigeant
• SASU vs EURL
• Revenus irréguliers