Démembrement de propriété : optimiser transmission et fiscalité
Le démembrement de propriété est une technique patrimoniale puissante : vous séparez la nue-propriété (le bien) de l'usufruit (l'usage). Voici comment l'utiliser.
Qu'est-ce que le démembrement ?
Le démembrement consiste à séparer :
- Nue-propriété : droit de posséder le bien (et d'en devenir plein propriétaire à terme)
- Usufruit : droit d'utiliser le bien (habiter, louer, percevoir les revenus)
Pleine propriété = nue-propriété + usufruit. Le démembrement sépare ces deux droits pour optimiser transmission et fiscalité.
Formule :
Pleine propriété = Nue-propriété + Usufruit
Exemple classique :
- Vous donnez la nue-propriété d'un bien à vos enfants
- Vous conservez l'usufruit (vous continuez à habiter ou percevoir les loyers)
- À votre décès, les enfants deviennent pleins propriétaires (sans droits de succession)
Le barème fiscal du démembrement
La valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier.
Barème fiscal 2025 :
| Âge usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| < 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21-30 ans | 80 % | 20 % |
| 31-40 ans | 70 % | 30 % |
| 41-50 ans | 60 % | 40 % |
| 51-60 ans | 50 % | 50 % |
| 61-70 ans | 40 % | 60 % |
| 71-80 ans | 30 % | 70 % |
| 81-90 ans | 20 % | 80 % |
| > 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple :
- Bien immobilier : 300 000 €
- Vous avez 55 ans
- Usufruit : 300 000 × 50 % = 150 000 €
- Nue-propriété : 300 000 × 50 % = 150 000 €
→ Si vous donnez la nue-propriété à vos 2 enfants :
- Valeur donnée : 150 000 €
- 75 000 € par enfant
- Abattement parent-enfant : 100 000 € par enfant
- Droits de donation : 0 € (en dessous de l'abattement)
Calculez votre démembrement
Entrez votre âge et la valeur du bien. Le simulateur calcule la valeur de la nue-propriété et les droits de donation.
Calculer →Les 4 stratégies de démembrement
Stratégie 1 : Donation nue-propriété aux enfants
Principe : vous donnez la nue-propriété à vos enfants, vous gardez l'usufruit.
Avantages :
- ✅ Transmission anticipée (les enfants seront propriétaires à votre décès)
- ✅ Droits de donation réduits (la nue-propriété vaut moins que la pleine propriété)
- ✅ Vous conservez les revenus (loyers) ou l'usage (habitation)
Exemple :
- Bien : 500 000 €
- Vous : 60 ans
- Nue-propriété (50 %) : 250 000 €
- Donation à 2 enfants : 125 000 € chacun
Droits de donation :
- Abattement : 100 000 € par enfant
- Base taxable : 25 000 € par enfant
- Droits (20 %) : 5 000 € par enfant
- Total : 10 000 €
Sans démembrement (pleine propriété) :
- Donation : 250 000 € par enfant
- Base taxable : 150 000 € par enfant
- Droits (~25 %) : 37 500 € par enfant
- Total : 75 000 €
→ Économie : 65 000 € grâce au démembrement.
Stratégie 2 : Achat en nue-propriété (investissement)
Principe : vous achetez la nue-propriété d'un bien, un bailleur institutionnel conserve l'usufruit pendant 15-20 ans.
Prix nue-propriété : 50-70 % de la pleine propriété.
Exemple :
- Pleine propriété : 300 000 €
- Nue-propriété (démembrement 15 ans) : 180 000 € (60 %)
- Dans 15 ans : vous devenez plein propriétaire (valeur 300 000 €, sauf inflation)
Avantages :
- ✅ Prix d'achat réduit (décote 30-50 %)
- ✅ Pas de gestion locative (bailleur s'occupe de tout)
- ✅ Pas d'impôt sur les loyers (pas de revenus pendant la période)
- ✅ Acquisition progressive du bien
Inconvénients :
- ❌ Pas de revenus pendant 15-20 ans
- ❌ Immobilisation longue
- ❌ Pas de plus-value si marché baisse
Pour qui ?
- Objectif transmission future
- Pas besoin de revenus immédiats
- Horizon long (> 15 ans)
Acheter en nue-propriété coûte 30 à 50 % moins cher que la pleine propriété. Vous devenez plein propriétaire après 15-20 ans sans payer de loyers.
Stratégie 3 : Démembrement temporaire (vente)
Principe : vous vendez la nue-propriété, vous gardez l'usufruit temporaire (5-10 ans).
Exemple :
- Vous êtes propriétaire d'un appartement (valeur 400 000 €)
- Vous vendez la nue-propriété : 280 000 € (70 %)
- Vous conservez l'usufruit 10 ans (vous habitez ou louez)
- Après 10 ans : l'acheteur devient plein propriétaire
Avantages :
- ✅ Liquidité immédiate (280 000 €)
- ✅ Vous restez dans le bien 10 ans
- ✅ Fiscalité avantageuse (plus-value calculée sur nue-propriété)
Pour qui ?
- Besoin de liquidité immédiate
- Pas d'héritiers directs
- Souhait de rester dans le bien quelques années
Stratégie 4 : Démembrement de parts de société
Principe : vous donnez la nue-propriété de parts de votre holding/SASU aux enfants, vous gardez l'usufruit (dividendes).
Exemple :
- Holding : 100 parts (valeur 500 000 €)
- Vous : 65 ans
- Nue-propriété (60 %) : 300 000 €
- Donation à 2 enfants : 150 000 € chacun
Droits de donation :
- Abattement : 100 000 € par enfant
- Base taxable : 50 000 € par enfant
- Droits (20 %) : 10 000 € par enfant
- Total : 20 000 €
Avantages :
- ✅ Transmission anticipée du capital social
- ✅ Vous conservez les dividendes (usufruit)
- ✅ Fiscalité réduite (donation sur nue-propriété)
À votre décès :
- Les enfants deviennent pleins propriétaires (100 % des parts)
- Aucun droit de succession (déjà transmis)
Guide démembrement de propriété
Stratégies, barèmes fiscaux, simulations donation et achat en nue-propriété. Modèles d'actes notariés. PDF de 20 pages.
Démembrement et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Règle : pour l'IFI, c'est l'usufruitier qui déclare la pleine valeur du bien.
Exemple :
- Bien immobilier : 1 000 000 €
- Vous donnez la nue-propriété à vos enfants (vous gardez l'usufruit)
IFI :
- Vous déclarez : 1 000 000 € (valeur pleine propriété)
- Les enfants (nus-propriétaires) : 0 €
→ Le démembrement ne réduit pas l'IFI tant que vous êtes usufruitier.
Les erreurs à éviter
Erreur 1 : Donner trop tôt (jeune âge)
Si vous donnez la nue-propriété à 40 ans :
- Nue-propriété = 40 % de la valeur
- Les enfants attendent 30-40 ans avant d'être pleins propriétaires
→ Privilégiez la donation entre 55 et 70 ans (nue-propriété = 50-60 %).
Erreur 2 : Oublier la clause de retour
Ajoutez une clause de retour conventionnel : si un enfant décède avant vous, la nue-propriété vous revient (évite qu'elle aille aux héritiers de l'enfant).
Erreur 3 : Acheter en nue-propriété sans horizon long
L'achat en nue-propriété est bloqué 15-20 ans. Si vous avez besoin de liquidité avant, vous êtes coincé.
Erreur 4 : Négliger les frais de notaire
Donation de nue-propriété = frais de notaire (2-3 % de la valeur donnée). Intégrez-les dans votre calcul.
Démembrement et SCI
Le démembrement est particulièrement intéressant en SCI :
- Vous donnez des parts en nue-propriété à vos enfants
- Vous conservez l'usufruit (dividendes de la SCI)
- Gestion simplifiée (pas de changement d'acte notarié sur chaque bien)
Exemple :
- SCI détient 5 biens (valeur totale 2 000 000 €)
- Vous donnez 50 % des parts en nue-propriété
- Nue-propriété (60 %, âge 60 ans) : 600 000 €
- 2 enfants : 300 000 € chacun
Droits de donation :
- Abattement : 100 000 € par enfant
- Base taxable : 200 000 € par enfant
- Droits (~25 %) : 50 000 € par enfant
- Total : 100 000 €
→ Transmission de 1 M€ de patrimoine immobilier pour 100 000 € de droits.
Démembrement : stratégie personnalisée
8 questions sur votre âge, patrimoine et objectifs. Vous recevez une stratégie de démembrement optimale.
Faire le diagnostic →Checklist démembrement
✅ Âge optimal vérifié (55-70 ans recommandé)
✅ Valeur nue-propriété calculée (barème fiscal)
✅ Droits de donation estimés
✅ Clause de retour conventionnel ajoutée
✅ Stratégie SCI étudiée (si plusieurs biens)
✅ Acte notarié préparé
✅ Impact IFI mesuré (usufruitier déclare pleine valeur)
Conclusion
Le démembrement permet de transmettre efficacement tout en conservant l'usage ou les revenus du bien.
Les bons réflexes :
- Donnez entre 55 et 70 ans (nue-propriété = 50-60 % de la valeur)
- Utilisez le démembrement de parts de SCI pour simplifier
- Ajoutez une clause de retour dans l'acte
Économie fiscale : 30 000 - 100 000 € selon la valeur du patrimoine.
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