Investissement locatif : SCI, LMNP ou nom propre ?

Vous voulez investir dans l'immobilier locatif. Trois options : nom propre, LMNP ou SCI. Voici comment choisir selon votre situation.

Les 3 options

Nom propre (location nue)

Principe : vous achetez un bien en votre nom, vous le louez vide (non meublé).

Fiscalité :

• Régime micro-foncier (si loyers < 15 000 €) : abattement 30 %, loyers imposés à TMI
• Régime réel (si loyers > 15 000 € ou option) : déduction frais réels (travaux, intérêts, taxe foncière)

Exemple micro-foncier :

• Loyers : 12 000 €/an
• Abattement 30 % : 3 600 €
• Loyers imposables : 8 400 €
• Imposition (TMI 30 %) : 2 520 €

Exemple régime réel :

• Loyers : 18 000 €/an
• Intérêts emprunt : 5 000 €
• Travaux : 3 000 €
• Taxe foncière : 1 200 €
• Charges : 1 500 €
• Loyers nets : 7 300 €
• Imposition (TMI 30 %) : 2 190 €

Avantages :

• ✅ Simplicité administrative
• ✅ Déficit foncier imputable (max 10 700 €/an)
• ✅ Plus-value : abattement progressif (exonération après 22 ans IR, 30 ans prélèvements sociaux)

Inconvénients :

• ❌ Pas d'amortissement déductible
• ❌ Loyers imposés à votre TMI (jusqu'à 45 %)

Pour qui ?

• Premier investissement locatif
• Loyers modérés (< 20 000 €/an)
• Simplicité recherchée

LMNP : Location Meublée Non Professionnelle

Principe : vous achetez un bien, vous le louez meublé → fiscalité BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec amortissements.

Fiscalité :

• Régime micro-BIC (si loyers < 77 700 €) : abattement 50 %
• Régime réel : déduction amortissements + charges

Régime réel (le plus intéressant) :

• Vous amortissez le bien (mobilier + immobilier)
• Les loyers sont quasi-exonérés d'impôt (couverts par l'amortissement)

Exemple :

• Achat : 200 000 € (dont 180 000 € immobilier + 20 000 € mobilier)
• Loyers annuels : 15 000 €
• Amortissement immobilier : 180 000 ÷ 30 ans = 6 000 €/an
• Amortissement mobilier : 20 000 ÷ 5 ans = 4 000 €/an
• Total amortissement : 10 000 €/an
• Charges (intérêts, taxe foncière, etc.) : 4 000 €
• Bénéfice imposable : 15 000 - 10 000 - 4 000 = 1 000 €

→ Imposition (TMI 30 %) : 300 € (au lieu de 4 500 € sans amortissement).

Avantages :

• ✅ Amortissements (loyers quasi-exonérés)
• ✅ Pas de plafond de loyers (vs Pinel)
• ✅ Pas d'engagement durée
• ✅ Location courte durée possible (Airbnb)

Inconvénients :

• ❌ Gestion plus lourde (turnover locataires)
• ❌ Ameublement obligatoire (liste légale)
• ❌ Plus-value : amortissements réintégrés (fiscalité lourde à la revente)

Pour qui ?

• TMI ≥ 30 %
• Optimisation fiscale recherchée
• Acceptation gestion locative active

SCI (Société Civile Immobilière)

Principe : vous créez une SCI (minimum 2 associés), la SCI achète le bien et le loue.

Fiscalité (SCI à l'IR) :

• Identique au nom propre (revenus fonciers)
• Loyers imposés à votre TMI
• Pas d'amortissement (sauf si SCI à l'IS)

Avantages spécifiques SCI :

• ✅ Transmission facilitée : vous donnez des parts de SCI aux enfants (abattement 100 000 € tous les 15 ans)
• ✅ Gestion à plusieurs : décisions selon statuts (majorité, unanimité)
• ✅ Financement via holding : la holding peut apporter du cash à la SCI

Exemple transmission :

• SCI détient 2 biens (valeur 400 000 €)
• Vous donnez 50 % des parts à vos 2 enfants (100 000 € chacun)
• Abattement : 100 000 €/enfant
• Droits de donation : 0 €

→ Transmission progressive du patrimoine immobilier sans fiscalité.

Inconvénients SCI (IR) :

• ❌ Pas d'amortissement (fiscalité identique au nom propre)
• ❌ Complexité administrative (AG annuelle, comptabilité)

Pour qui ?

• Transmission patrimoniale anticipée
• Holding avec trésorerie (financement SCI)
• Investissement à plusieurs (famille, associés)

Tableau comparatif détaillé

Les stratégies selon votre profil

Profil 1 : Débutant, 1er investissement

Objectif : simplicité, apprentissage.

Solution : Nom propre (location vide).

Pourquoi ?

• Pas de structure à créer
• Fiscalité simple (revenus fonciers)
• Gestion locative basique

Profil 2 : TMI ≥ 30 %, optimisation fiscale

Objectif : réduire l'impôt sur les loyers.

Solution : LMNP (location meublée, régime réel).

Pourquoi ?

• Amortissements → loyers quasi-exonérés
• Rentabilité nette maximisée
• Pas de structure à créer

Profil 3 : Transmission, holding, plusieurs biens

Objectif : préparer la transmission, financer via holding.

Solution : SCI (détenue par la holding).

Pourquoi ?

• Transmission progressive (donation de parts)
• Financement via trésorerie holding
• Séparation patrimoine / activité

Profil 4 : Très long terme, conservation > 30 ans

Objectif : garder les biens très longtemps, optimiser l'IS.

Solution : SCI à l'IS.

Pourquoi ?

• Amortissements → loyers faiblement imposés (IS 25 %)
• Accumulation de trésorerie dans la SCI
• Pas d'intention de vente (plus-value taxée)

Exemple chiffré : 200 000 €, 15 000 € de loyers/an

→ LMNP : loyers nets les plus élevés (+3 000 € vs nom propre).

Les erreurs à éviter

Erreur 1 : Choisir LMNP sans accepter la gestion

Le meublé a plus de turnover (locataires restent 1-2 ans vs 3-5 ans en vide). Si vous voulez la tranquillité, privilégiez nom propre ou SCI.

Erreur 2 : Créer une SCI pour un seul bien (sans transmission)

Si vous n'avez pas d'objectif de transmission ni de holding, la SCI n'apporte rien vs nom propre. Évitez la complexité inutile.

Erreur 3 : Opter SCI à l'IS sans réfléchir

L'option IS est irrévocable. Si vous vendez après 15 ans, la plus-value est taxée à 25 % (vs exonération à l'IR).

Erreur 4 : Sous-estimer les charges LMNP

Turnover élevé → frais d'agence, remise en état, vacance locative. Intégrez ces coûts dans votre calcul de rentabilité.

Checklist investissement locatif

✅ Profil et objectifs clarifiés (optimisation, transmission, simplicité)
✅ TMI connue (≥ 30 % → LMNP intéressant)
✅ Horizon défini (court terme → nom propre, long terme → SCI)
✅ Tolérance gestion évaluée (active → LMNP, passive → nom propre)
✅ Structure holding existante vérifiée (oui → SCI via holding)
✅ Simulation rentabilité effectuée (nom propre vs LMNP vs SCI)
✅ Stratégie transmission anticipée (SCI si oui)

Conclusion

Nom propre si 1er investissement, simplicité recherchée.
LMNP si TMI ≥ 30 %, optimisation fiscale prioritaire.
SCI si transmission, holding ou plusieurs biens.

Les bons réflexes :

1. Simulez les 3 options sur votre cas précis
2. Privilégiez LMNP si TMI ≥ 30 % (gain +3 000 €/an)
3. Créez une SCI si objectif transmission ou holding

Pour aller plus loin :

• SCI pour indépendant
• Holding et filiales
• Défiscaliser en investissant
• Patrimoine freelance