Développeur freelance : obtenir son prêt immobilier sans CDI
« Vous n'avez pas de CDI ? Revenez quand vous en aurez un. » Cette phrase, beaucoup de développeurs freelances l'ont entendue — même avec 120 000 € de CA annuel. Les banques s'adaptent, mais il faut encore savoir présenter son dossier. Ce guide vous donne les clés concrètes pour décrocher votre prêt.
Guide : Crédit immobilier pour indépendants
Checklist dossier, liste des banques freelance-friendly, modèle de présentation patrimoniale et astuces de courtier.
Pourquoi les banques sont frileuses (et pourquoi ça change)
Les banques évaluent le risque de non-remboursement. Leur modèle historique repose sur le CDI : revenu stable, ancienneté, employeur identifiable. Un freelance coche zéro de ces cases dans leur grille standard.
Mais la réalité évolue. Le nombre de freelances en France a explosé ces dernières années, et les banques voient de plus en plus de dossiers d'indépendants bien rémunérés — surtout dans la tech. Certaines ont créé des offres dédiées.
Information
Les 5 critères que la banque va regarder
1. L'ancienneté d'activité
C'est le critère n°1. La plupart des banques exigent 2 à 3 bilans bénéficiaires. Cela signifie que si vous avez créé votre SASU il y a moins de 2 ans, il sera très difficile d'emprunter — sauf avec un co-emprunteur en CDI ou un apport très important.
Avec 3 bilans bénéficiaires consécutifs, votre dossier est solide. 2 bilans suffisent parfois si les chiffres sont excellents. Moins de 2 ans : très compliqué sans co-emprunteur.
2. Le revenu retenu par la banque
Attention, la banque ne prend pas votre CA comme revenu. Elle retient votre rémunération nette déclarée (salaire + dividendes) sur les derniers exercices. Et elle fait souvent une moyenne, voire retient l'année la plus basse.
| Ce que vous gagnez | Ce que la banque retient |
|---|---|
| CA : 120 000 € | ❌ Pas pris en compte |
| Bénéfice : 80 000 € | ❌ Pas directement |
| Rémunération nette déclarée : 55 000 € | ✅ C'est ce chiffre |
| Moyenne sur 3 ans : 50 000 € | ✅ Souvent la base retenue |
Attention
3. La stabilité des revenus
Les banques n'aiment pas les montagnes russes. Un CA de 60K → 120K → 50K → 140K les inquiète. Un CA de 80K → 90K → 95K → 100K les rassure.
Si vos revenus sont irréguliers, la banque retiendra le plus bas des 3 derniers exercices (ou la moyenne pondérée).
4. L'apport personnel
L'apport standard demandé est de 10 à 20 % du prix du bien. Pour un freelance, un apport de 20 % ou plus envoie un signal fort de solvabilité et de discipline d'épargne.
Bonus : l'apport peut provenir de votre société (versement de dividendes exceptionnel pour constituer l'apport). Planifiez-le 6 à 12 mois à l'avance pour que les fonds soient bien sur votre compte personnel au moment du dossier.
5. La gestion financière
La banque va éplucher vos 3 derniers relevés de compte personnel. Elle regarde :
- Pas de découvert (jamais, même un jour)
- Pas de rejet de prélèvement
- Pas de dépenses « casino » ou « paris en ligne »
- Une épargne régulière visible (virement mensuel vers Livret A ou AV)
- Un reste à vivre confortable après la mensualité de prêt
Notre conseil
Préparer un dossier béton : la checklist
Réunir les pièces comptables
3 derniers bilans et comptes de résultat, 3 derniers avis d'imposition (personnel + société), attestation de régularité Urssaf, Kbis de moins de 3 mois.
Préparer un mémo de présentation
Un document d'une page qui explique votre activité : secteur (développement IT), type de clients (grands comptes, ESN), récurrence des missions, CA moyen. Les banquiers ne connaissent pas votre métier — éduquez-les.
Montrer la trésorerie
Relevés du compte pro montrant une trésorerie saine. 30 000 à 50 000 € de trésorerie société est un signal très positif.
Démontrer la stabilité
Contrats ou bons de commande en cours, pipeline de missions à venir. Un contrat-cadre avec un client pour les 6 prochains mois vaut de l'or dans un dossier bancaire.
Soigner l'apport
20 % minimum. Montrez que l'apport vient de votre épargne régulière, pas d'un virement de dernière minute.
Les montages qui facilitent l'emprunt
Co-emprunteur en CDI
C'est le scénario le plus simple : si votre conjoint est en CDI, la banque prend les deux revenus. Votre profil freelance devient un « bonus » plutôt qu'un risque.
SCI pour l'investissement locatif
Si vous empruntez pour du locatif (pas votre résidence principale), une SCI peut faciliter le dossier — surtout si la SCI est adossée à votre holding. Les banques regardent alors le cash-flow locatif plutôt que vos revenus personnels.
Le portage salarial temporaire
Certains développeurs passent 6 à 12 mois en portage salarial pour obtenir des bulletins de paie « CDI » avant de déposer leur dossier. C'est efficace mais coûteux (vous perdez 10-20 % de revenu net pendant la période).
Information
Les erreurs qui tuent un dossier
Optimiser son revenu juste avant d'emprunter. Si vous vous versez 90 % en dividendes l'année précédant le prêt, votre revenu imposable est faible et la banque voit un « dirigeant faiblement rémunéré ». Augmentez votre salaire 1 à 2 ans avant le projet.
Déposer dans une seule banque. Envoyez votre dossier à 3 à 5 banques en parallèle (ou passez par un courtier). Les critères varient énormément d'un établissement à l'autre.
Oublier l'assurance emprunteur. En tant que freelance, vous n'avez pas de garantie employeur. L'assurance emprunteur coûte parfois plus cher pour les indépendants — comparez les offres (délégation d'assurance via Magnolia, Reassurez-moi, etc.).
Mentir sur les revenus. Chaque chiffre sera vérifié via vos avis d'imposition. Toute incohérence = rejet immédiat.
Combien pouvez-vous emprunter ?
La règle du taux d'endettement maximum de 35 % s'applique :
| Revenu net mensuel retenu | Mensualité max (35 %) | Emprunt possible (25 ans, 3,5 %) | Apport 20 % | Budget total |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 € | 1 050 € | ~210 000 € | 52 500 € | ~262 500 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ~280 000 € | 70 000 € | ~350 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ~350 000 € | 87 500 € | ~437 500 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ~420 000 € | 105 000 € | ~525 000 € |
Simulez votre capacité d'emprunt
Entrez votre CA, votre statut et vos revenus déclarés. Notre simulateur estime votre capacité d'emprunt en tenant compte des critères bancaires pour indépendants.
Calculer ma capacité →Conclusion
Obtenir un crédit immobilier en tant que développeur freelance est tout à fait possible — à condition de préparer le terrain. Les trois clés : une ancienneté de 2-3 ans avec des bilans bénéficiaires, un apport de 20 %+, et un dossier qui raconte une histoire de stabilité et de croissance.
Pensez-y dès maintenant, même si votre projet immo est dans 2-3 ans : la préparation du dossier commence bien avant le rendez-vous bancaire.
Pour aller plus loin :
- Crédit immobilier en freelance (guide transversal)
- Patrimoine du développeur freelance
- Trésorerie du développeur freelance
- SCI pour indépendant
