SCI pour indépendant : mode d'emploi

La SCI (Société Civile Immobilière) permet d'acheter de l'immobilier via une structure dédiée. Voici quand et comment l'utiliser.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une société dont l'objet est la gestion immobilière :

• Acquisition de biens immobiliers (appartements, maisons, bureaux, commerces)
• Location (résidentielle ou commerciale)
• Gestion et entretien du patrimoine

Composition :

• Minimum 2 associés (vous + conjoint, enfant, holding, ami)
• Capital libre (1 € suffit, mais apport réel recommandé)
• Gérant (vous ou un tiers)

Pourquoi créer une SCI en tant qu'indépendant ?

Avantage 1 : Séparation patrimoine / activité

Votre holding détient :

• Votre société opérationnelle (SASU/EURL = activité professionnelle)
• Une SCI (patrimoine immobilier locatif)

→ Si votre activité rencontre des difficultés, le patrimoine immobilier est protégé.

Schéma :

Avantage 2 : Financer l'immobilier avec la trésorerie société

Stratégie : votre holding accumule de la trésorerie (dividendes exonérés à 95 %). Cette trésorerie finance l'achat d'immobilier via la SCI.

Exemple :

• Dividendes filiale → holding : 100 000 €
• IS holding (1,25 %) : 1 250 €
• Cash disponible : 98 750 €
• Apport SCI : 50 000 € (apport holding → SCI)
• Prêt bancaire SCI : 150 000 €
• Achat immobilier SCI : 200 000 €

→ Vous financez l'immobilier sans fiscalité personnelle.

Avantage 3 : Transmission facilitée

Vous pouvez donner progressivement des parts de SCI à vos enfants sans fiscalité (abattement 100 000 € par enfant tous les 15 ans).

Exemple :

• SCI détient 3 biens (valeur 600 000 €)
• Vous donnez 50 % des parts à vos 2 enfants (150 000 € chacun)
• Abattement : 100 000 € par enfant
• Droits de donation : (150 000 - 100 000) × 20 % = 10 000 €/enfant

→ Transmission progressive du patrimoine immobilier avec fiscalité maîtrisée.

Avantage 4 : Gestion simplifiée (indivision évitée)

Sans SCI, vous achetez en indivision (vous + conjoint) :

• Décisions à l'unanimité
• Blocages fréquents
• Difficile de vendre

Avec SCI :

• Décisions selon les statuts (majorité, unanimité au choix)
• Vente facilitée (cession de parts)
• Gestion fluide

SCI à l'IR ou à l'IS ?

SCI à l'IR (par défaut)

Principe : les revenus locatifs sont imposés à votre nom (revenus fonciers).

Fiscalité :

• Loyers : imposés à votre TMI (11 % à 45 %)
• Charges déductibles : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière
• Déficit foncier : imputable sur revenus globaux (max 10 700 €/an)

Avantages :

• ✅ Déficit foncier imputable
• ✅ Pas d'IS à payer
• ✅ Plus-value immobilière : abattement progressif (exonération après 22 ans pour IR, 30 ans pour prélèvements sociaux)

Inconvénients :

• ❌ Loyers imposés à votre TMI (jusqu'à 45 %)
• ❌ Pas de déduction amortissement

SCI à l'IS (option)

Principe : la SCI est imposée comme une société (IS à 25 %).

Fiscalité :

• Loyers : imposés à l'IS (25 %)
• Amortissement du bien déductible (réduit le bénéfice imposable)
• Plus-value : imposée à l'IS (pas d'abattement progressif)

Avantages :

• ✅ Amortissement déductible (loyers quasi-exonérés)
• ✅ IS à 25 % (vs TMI 30-45 %)

Inconvénients :

• ❌ Plus-value immobilière : imposée à l'IS (25 %), pas d'abattement
• ❌ Déficit non imputable sur revenus perso
• ❌ Option IS irrévocable

Créer une SCI : les étapes

Étape 1 : Rédiger les statuts

Points clés :

• Objet social : gestion immobilière
• Associés (min 2) : vous + conjoint, enfant, holding
• Capital social : libre (apport en numéraire ou en nature)
• Gérant : vous ou un tiers
• Répartition des parts
• Règles de majorité (décisions courantes, extraordinaires)

Étape 2 : Immatriculer la SCI

1. Publication annonce légale
2. Dépôt dossier au greffe (statuts, attestation de dépôt de capital)
3. Réception du Kbis

Coût : 200 - 400 €

Étape 3 : Ouvrir un compte bancaire pro

La SCI doit avoir son propre compte.

Étape 4 : Acheter l'immobilier

• Offre d'achat au nom de la SCI
• Prêt bancaire au nom de la SCI
• Acte notarié (SCI = acheteur)

SCI détenue par la holding : le schéma optimal

Structure :

VOUS (personne physique) ↓ 100 % HOLDING (SAS) ├→ 100 % Filiale opérationnelle (SASU/EURL) └→ 100 % SCI (immobilier locatif)

Avantages :

1. Trésorerie holding utilisée pour financer l'immobilier (apport SCI)
2. Loyers SCI → holding : revenus diversifiés
3. Transmission holding = transmission de tout le patrimoine (filiale + immobilier)

Exemple flux financiers :

1. Filiale génère 100 000 € de bénéfice
2. Dividendes filiale → holding : 100 000 € (IS 1,25 %)
3. Holding prête 50 000 € à la SCI (compte courant)
4. SCI achète un bien 200 000 € (50 000 € apport + 150 000 € prêt bancaire)
5. SCI loue le bien : 12 000 €/an
6. Loyers SCI → holding : 12 000 €/an

→ La holding accumule de la trésorerie (dividendes + loyers) sans fiscalité personnelle.

Fiscalité des loyers SCI

SCI à l'IR (revenus fonciers)

Régime micro-foncier (si loyers < 15 000 €/an) :

• Abattement 30 %
• Loyers imposés à votre TMI

Régime réel (si loyers > 15 000 € ou option) :

• Déduction frais réels (travaux, intérêts, taxe foncière)
• Loyers nets imposés à votre TMI

Exemple :

• Loyers : 18 000 €/an
• Intérêts emprunt : 6 000 €
• Travaux : 2 000 €
• Taxe foncière : 1 500 €
• Loyers nets : 8 500 €
• Imposition (TMI 30 %) : 2 550 €

SCI à l'IS

Amortissement déductible :

• Bâti : amortissement sur 30-50 ans
• Loyers réduits par l'amortissement

Exemple :

• Loyers : 18 000 €/an
• Amortissement : 6 000 €/an
• Charges : 4 000 €
• Bénéfice imposable : 8 000 €
• IS (25 %) : 2 000 €

→ Moins d'impôt qu'à l'IR (2 000 € vs 2 550 €), mais plus-value taxée à la sortie.

Les erreurs à éviter

Erreur 1 : Créer une SCI seul

La SCI nécessite 2 associés minimum. Vous devez vous associer avec votre conjoint, un enfant, votre holding, ou un tiers.

Erreur 2 : Opter pour l'IS sans réfléchir

L'option IS est irrévocable. Si vous vendez le bien après 10 ans, la plus-value est taxée à 25 % (vs exonération progressive à l'IR).

Erreur 3 : Ne pas rédiger de statuts solides

Les statuts doivent prévoir :

• Règles de majorité claires
• Cession de parts encadrée
• Transmission anticipée

→ Faites appel à un avocat ou notaire.

Erreur 4 : Utiliser la SCI pour la résidence principale

La SCI est faite pour l'immobilier locatif. Pour votre résidence principale, achetez en nom propre (exonération plus-value résidence principale).

Checklist SCI

✅ 2 associés identifiés (vous + conjoint/holding)
✅ Choix IR ou IS effectué (privilégiez IR)
✅ Statuts rédigés (avec avocat/notaire)
✅ SCI immatriculée (Kbis reçu)
✅ Compte bancaire pro ouvert
✅ Financement prévu (apport + prêt bancaire)
✅ Schéma holding → SCI étudié (si pertinent)

Conclusion

La SCI est un outil patrimonial puissant pour les indépendants :

• Séparation patrimoine immobilier / activité
• Transmission facilitée (donation progressive)
• Optimisation via holding (financement sans fiscalité perso)

Les bons réflexes :

1. Créez la SCI à l'IR (privilégiez l'abattement progressif)
2. Utilisez la trésorerie holding pour financer l'immobilier
3. Anticipez la transmission (donation de parts)

Pour aller plus loin :

• Holding et filiales
• Investissement locatif
• Démembrement de propriété