Investissement immobilier via sa société

Votre société accumule de la trésorerie ? Plutôt que de laisser dormir 100 000 € sur le compte courant, investissez dans l'immobilier pour diversifier et générer des revenus passifs.

Les 3 stratégies d'investissement

Stratégie 1 : SCI filiale (achat immobilier)

Schéma :

Principe : votre holding crée une SCI filiale qui achète de l'immobilier locatif.

Avantages

✅ Financement via trésorerie holding

• Dividendes filiale → holding (IS 1,25 %)
• Holding apporte cash à la SCI (capital ou compte courant)
• SCI emprunte le reste

Exemple :

• Trésorerie holding : 80 000 €
• Apport SCI : 50 000 €
• Prêt bancaire SCI : 150 000 €
• Achat appartement : 200 000 €

✅ Loyers restent dans le groupe

• Loyers SCI → holding (revenus fonciers imposés à l'IR ou IS selon régime SCI)
• Si SCI à l'IR : loyers imposés à votre TMI
• Si SCI à l'IS : loyers imposés à 25 %

✅ Transmission facilitée

• Vous donnez des parts de holding aux enfants
• La holding détient la SCI → transmission indirecte du patrimoine immobilier

Inconvénients

❌ Gestion locative

• Vous devez gérer les locataires (ou payer une agence)
• Travaux, entretien, vacance locative

❌ Ticket d'entrée élevé

• Minimum 100 000 - 200 000 € (apport + crédit)

❌ Liquidité faible

• Revente sous 6-12 mois minimum

Fiscalité SCI à l'IR vs IS

SCI à l'IR (par défaut) :

• Loyers imposés à votre TMI (11-45 %)
• Charges déductibles (intérêts, travaux, taxe foncière)
• Plus-value : abattement progressif (exonération après 22 ans IR, 30 ans PS)

SCI à l'IS (option) :

• Loyers imposés à 25 %
• Amortissement du bien déductible
• Plus-value : imposée à 25 % (pas d'abattement)

→ Privilégiez IR si vous prévoyez de revendre (abattement plus-value).

Stratégie 2 : SCPI (investissement collectif)

Principe : votre holding achète des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

Ticket d'entrée : 1 000 - 50 000 €

Avantages

✅ Aucune gestion

• La SCPI achète l'immobilier (bureaux, commerces, santé)
• La SCPI gère tout (locataires, travaux)
• Vous recevez les loyers trimestriellement

✅ Diversification

• Une SCPI détient 50-200 biens
• Répartition géographique (France, Europe)
• Diversification sectorielle (bureaux, commerces, santé, logistique)

✅ Ticket d'entrée faible

• Investissement progressif possible (5 000 € par mois par exemple)

✅ Rendement attractif

• 4-6 %/an selon SCPI

Exemple :

• Holding investit 50 000 € en SCPI Corum Origin
• Rendement : 6 %/an
• Loyers annuels : 3 000 €
• IS holding (25 %) : 750 €
• Loyers nets : 2 250 €

→ Rendement net après IS : 4,5 %.

Inconvénients

❌ Frais d'entrée élevés

• 8-12 % du montant investi
• Sur 50 000 € : 4 000 - 6 000 € de frais

❌ Liquidité moyenne

• Revente sous 2-6 mois
• Pas de garantie de prix (fonction de l'offre/demande)

❌ Risque immobilier

• Vacance locative (baisse des loyers)
• Dépréciation du patrimoine

SCPI recommandées 2025 :

• Corum Origin : 6 % (bureaux Europe)
• Primonial REIM : 5,2 % (bureaux France)
• Pierval Santé : 5 % (EHPAD, cliniques)

Stratégie 3 : Bureaux/locaux professionnels

Principe : votre société achète des bureaux ou locaux commerciaux qu'elle loue à des tiers (ou à elle-même).

Cas 1 : Location à des tiers

Exemple :

• Société achète bureaux : 250 000 €
• Loue à une autre entreprise : 18 000 €/an
• Rendement brut : 7,2 %

Fiscalité :

• Loyers : imposés à l'IS (25 %)
• IS : 18 000 × 25 % = 4 500 €
• Loyers nets : 13 500 €

Avantages :

• ✅ Rendement élevé (6-8 % sur bureaux)
• ✅ Amortissement déductible (si IS)
• ✅ Patrimoine professionnel exonéré IFI (sous conditions)

Cas 2 : Locaux utilisés par votre activité

Exemple :

• Holding achète des bureaux : 300 000 €
• Filiale opérationnelle les loue : 24 000 €/an

Avantages :

• ✅ Loyers filiale → holding (revenus récurrents)
• ✅ Loyers déductibles du résultat de la filiale
• ✅ Constitution patrimoine professionnel

Attention : risque de requalification si loyer excessif (marché).

Comparatif : SCI, SCPI, bureaux

Financement via crédit société

Votre société peut emprunter pour acheter l'immobilier → effet de levier.

Exemple SCI :

• Apport holding : 50 000 €
• Prêt bancaire SCI : 150 000 € (taux 3 %, 20 ans)
• Achat : 200 000 €

Loyers annuels : 12 000 €
Charges crédit : 4 500 €/an (intérêts)
Cash-flow net : 7 500 €
IS (25 %) : 1 875 €
Cash-flow net après IS : 5 625 €

→ Rendement sur apport : 5 625 ÷ 50 000 = 11,25 %.

Allocation patrimoniale immobilier

Profil 1 : Trésorerie holding 80 000 €

Allocation immobilier :

• 50 % SCPI (40 000 €) : diversification, zéro gestion
• 50 % liquidités (40 000 €) : disponible pour opportunités

→ Rendement immobilier : 4-6 %.

Profil 2 : Trésorerie holding 300 000 €

Allocation immobilier :

• 60 % SCI (180 000 € dont 80 000 € apport + 100 000 € crédit) : patrimoine durable
• 30 % SCPI (90 000 €) : diversification
• 10 % liquidités (30 000 €)

→ Rendement immobilier : 5-7 %.

Les erreurs à éviter

Erreur 1 : Acheter via SCI sans trésorerie suffisante

Vous investissez 80 000 € (tout votre cash) dans une SCI → plus de liquidités pour gérer les imprévus (travaux, vacance locative).

→ Gardez 6 mois de trésorerie en réserve.

Erreur 2 : Opter SCI à l'IS sans réfléchir

Option IS = irrévocable. Si vous vendez après 10 ans, la plus-value est taxée à 25 % (vs exonération progressive à l'IR).

Erreur 3 : Négliger les frais SCPI

Frais d'entrée 10 % sur 50 000 € = 5 000 €. Il faut 2 ans de loyers pour récupérer. Privilégiez SCPI < 10 % de frais.

Erreur 4 : Tout mettre dans l'immobilier

L'immobilier est peu liquide. Gardez 30-40 % du patrimoine en actifs liquides (OPCVM, actions).

Immobilier et IFI

Règle : l'immobilier détenu via société est imposable à l'IFI (selon quote-part).

SCI détenue à 100 % par holding :

• Valeur immobilière SCI : 500 000 €
• Dette SCI : 200 000 €
• Valeur nette IFI : 300 000 €

SCPI :

• Parts SCPI : 50 000 €
• Quote-part immobilière : 95 %
• Valeur IFI : 47 500 €

→ L'immobilier via société n'échappe pas à l'IFI.

Checklist investissement immobilier société

✅ Trésorerie holding disponible (50 000 - 300 000 €)
✅ Stratégie choisie (SCI, SCPI, bureaux)
✅ Financement défini (apport + crédit éventuel)
✅ Régime fiscal SCI étudié (IR ou IS)
✅ Rendement cible défini (4-7 %)
✅ Liquidité anticipée (horizon > 8 ans)
✅ Diversification prévue (ne pas tout mettre immobilier)

Conclusion

L'investissement immobilier via société permet de diversifier et générer des revenus passifs avec la trésorerie excédentaire.

Les bons réflexes :

1. SCPI si trésorerie 10 000 - 80 000 € (diversification, zéro gestion)
2. SCI filiale si trésorerie > 100 000 € (patrimoine durable, transmission)
3. Bureaux pros si trésorerie > 200 000 € (rendement élevé, usage pro)

Rendement net après IS : 4-7 %/an (vs 0 % sur compte courant).

Pour aller plus loin :

• SCI pour indépendant
• SCPI via société
• Holding et filiales
• Investir sa trésorerie